Défis dans le monde des affaires.
La faillite de WeWork met en évidence que le modèle économique du coworking n'est pas aussi désastreux qu'on pourrait le penser.
Alors que WeWork a récemment fait faillite, il existe de nombreux exemples de sociétés de coworking qui réussissent. Ces entreprises ont des modèles économiques variés et des stratégies de croissance adaptées aux besoins des travailleurs mobiles.
WeWork, la deuxième plus grande entreprise de coworking au monde après IWG, a récemment connu un échec retentissant en se déclarant en faillite aux États-Unis et au Canada, également connu sous le nom de "chapitre 11". La chute de ce géant fragile était prévisible depuis plusieurs mois. Les ambitions excessives de son fondateur Adam Neumann n'ont pas survécu à la pandémie.
Le groupe cherche actuellement à renégocier sa dette importante dans ces deux pays sans que les autres parties ne soient affectées. Il reste à voir si l'entreprise américaine pourra se redresser, cela dépendra de la volonté de ses créanciers et de son principal actionnaire, SoftBank, qui a déjà subi des pertes considérables avec cette affaire.
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Est-ce que le coworking est toujours déficitaire ? Est-ce que son modèle économique est trop fragile pour permettre aux utilisateurs de générer des bénéfices ? Cependant, les expériences des autres experts du secteur suggèrent que ce n'est pas forcément le cas.
Le choix entre le télétravail et le coworking
Chez Industrious, une entreprise américaine fondée en 2013 et détenue principalement par CBRE, il est remarqué une augmentation de la demande pour des espaces de travail flexibles. Les entreprises qui gèrent l'essor du télétravail cherchent également à recréer une ambiance d'équipe. L'objectif est de donner envie aux employés de venir travailler au bureau en leur offrant des services dans le cadre d'une offre de coworking, afin de leur procurer du plaisir et un sentiment d'appartenance. C'est ce qu'affirme Marie-Hélène Straus, responsable marketing et communication d'Industrious Europe.
Les clients habituels de ces sites sont principalement des entreprises, qu'elles soient grandes ou petites, des cabinets d'avocats, des ambassades, des services de ressources humaines ou des start-up. Industrious possède actuellement cinq sites à Paris. Deux nouvelles ouvertures sont prévues à Londres et Amsterdam, et d'autres sont prévues dans le futur.
Pourquoi les métropoles continueront à prospérer malgré le télétravail.
Un intérêt croissant pour les petites villes
Les entreprises du secteur n'ont pas tous le même modèle économique. Alors que la location de locaux pour gérer les offres de location a été prédominante ces dernières années, une nouvelle tendance vers les services fait son apparition. C'est principalement le cas du leader mondial du secteur, le groupe IWG, qui regroupe plusieurs marques connues telles que Regus, Spaces ou Signature. Cette entreprise, cotée à la Bourse de Londres, signe des contrats de services avec les propriétaires des bâtiments, tandis qu'IWG se charge de l'exploitation des espaces. Ce modèle plus flexible permet de faire participer des partenaires et de mutualiser les coûts.
Et cela fonctionne plutôt bien pour cette entreprise qui prend le risque de développer sa présence dans les villes moins importantes ou même en périphérie. "Nous avons récemment ouvert un site à Clermont-Ferrand et la demande est si élevée que nous allons bientôt en ouvrir un deuxième", déclare Christophe Burckart, directeur général France du groupe IWG. Ce dernier vient de publier un chiffre d'affaires en augmentation de 10 % au cours des neuf premiers mois de l'année. Cependant, les investisseurs restent prudents car le titre a encore perdu 14 % en Bourse depuis le début de l'année 2023, après avoir particulièrement souffert pendant la crise sanitaire.
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Louer un espace de coworking comme on loue une trottinette
Une entreprise familiale, le groupe BMG, qui agit à la fois en tant que propriétaire foncier et promoteur, a mis en place un modèle économique différent de celui de ses concurrents. Récemment, ils se sont lancés dans l'activité de coworking. "Nous proposons cette activité dans nos propres bâtiments et nous sommes en première ligne pour transformer des bureaux inoccupés en espaces de travail pour les collaborateurs", explique Nicolas Ramé, directeur général du groupe BMG. "Nous nous concentrons sur des villes de taille moyenne et plutôt en périphérie, comme Poitiers et Nancy, où la demande pour ce type de services est élevée. Ainsi, nous répondons aux attentes d'une clientèle qui préfère travailler près de chez elle plutôt que de se rendre en centre-ville."
Le Groupe BMG possède 17 centres en France, principalement situés en région, et a développé une application destinée aux professionnels et aux particuliers qui permet de louer un espace flexible en moins de trois minutes. Le dirigeant souligne l'importance de rendre la réservation d'un espace de coworking aussi simple que la location d'une trottinette. Cette offre est devenue très avantageuse pour lui, car en proposant ces services de coworking, il parvient à rapidement occuper des immeubles qui étaient restés inoccupés et donc coûteux.
L'attrait initial convainc ensuite des locataires plus traditionnels de choisir de vivre dans cet immeuble spécifique. En termes de profitabilité, Nicolas Ramé explique qu'il faut attendre entre 6 et 18 mois avant de commencer à voir les résultats de cette offre. C'est pourquoi il est important d'ouvrir régulièrement de nouveaux sites.
Il est intéressant de constater comment les codes du coworking sont en train de prendre le dessus sur l'ensemble du marché des bureaux.
Une entreprise immobilière cotée, Covivio, a également investi dans le coworking avec sa marque Wellio, créée il y a quatre ans. Comme BMG, Covivio utilise ses immeubles pour abriter ses espaces de coworking qui sont loués sous forme de contrats de prestation de service. Cependant, contrairement à BMG qui se concentre sur les périphéries des villes secondaires, Covivio, dirigée par Olivier Estève, préfère se focaliser sur le centre des grandes métropoles, y compris Milan, où elle exploite deux centres sur les neuf que possède l'entreprise.
Il affirme que cette activité nous permet d'expérimenter différentes utilisations car en s'adressant directement aux utilisateurs, nous pouvons facilement identifier leurs besoins et trouver rapidement des solutions aux problèmes. Ces informations sont précieuses pour satisfaire nos clients qui sont des locataires ordinaires.
Cette activité, qui peut s'adapter facilement, permet à l'entreprise de modifier la part consacrée au coworking et à la location dans l'immeuble en fonction de la demande. Grâce aux services proposés, tels que des événements, et à la gamme de prix, cette division est équilibrée. 60 % des clients sont des grandes entreprises. Cependant, il n'est pas prévu de faire du coworking une activité centrale. Même avec un taux d'occupation de plus de 90 %, le coworking restera une partie de notre groupe dans son ensemble.
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